L’étude notariale située 9 rue de Grenelle à Paris 7èmede Maître Stéphanie FREDION et Maître Renaud ARCAMONE, vous accompagne et vous aiguille dans les moments importants de votre vie. Focus sur les avantages et les inconvénients d’une vente en viager et les modalités de paiement.
La vente en viager est avant tout une vente. Ainsi les règles générales relatives à la vente immobilière doivent-elles être impérativement respectées. Sachez que tous les biens immobiliers peuvent faire l’objet d’une vente en viager.
Le principe de l’achat viager
C’est un système de vente qui repose sur un aléa : la mort du vendeur. Au moment de l’acquisition, l’acheteur, appelé débirentier, paie au vendeur (crédirentier) un bouquet. Ce dernier désigne une fraction du prix de vente. L’acquéreur s’engage également à verser une rente au vendeur jusqu’à la mort de ce dernier. En réalisant un achat viager, vous devenez donc propriétaire au jour de la conclusion de la vente, mais votre entrée dans les lieux peut être différée jusqu’au décès du vendeur. Tout dépend si vous optez pour un achat en viager libre ou en viager occupé.
Le viager libre et le viager occupé
Pour un achat immobilier en viager, il existe deux grandes caractéristiques portant sur la jouissance du bien immobilier :
- Le viager libre: il est très rare mais peut être intéressant. Dans le cas d’un viager libre, l’acheteur dispose immédiatement du bien. Vous pouvez donc l’habiter ou le mettre en location. En contrepartie, la rente versée au vendeur est généralement plus élevée qu’en viager occupé
- Le viager occupé: le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH). Il peut ainsi vivre dans le logement jusqu’à son décès. Il arrive que ce dernier préfère une réserve d’usufruit, qui lui donne le droit de louer le bien et d’encaisser les loyers. Dans les deux cas, vous devez attendre la mort du crédirentier avant de poser vos valises dans le logement
Les avantages et les inconvénients de la vente en viager
Les avantages du vendeur sont de s’assurer un complément de salaire, de pension ou de retraite, et de conserver la jouissance du bien vendu et le droit de le louer jusqu’à son décès.
Les inconvénients pour le vendeur sont que le bien vendu en viager ne fait plus partie de sa succession et qu’il ne sait pas combien de temps il touchera sur le prix de vente converti en rente viagère car cela dépend de sa durée de vie.
Les avantages de l’acquéreur sont qu’il réalise un placement avec un petit capital au départ et qu’il achète un bien immobilier sans emprunter ou peu.
L’inconvénient de l’acheteur est qu’il ne sait pas combien de temps il devra verser les rentes.
Les modalités de paiement du prix de la vente en viager
Le prix de la vente en viager comporte fréquemment deux éléments :
- Le bouquet qui correspond à la partie du prix payée comptant le jour de la vente. Son versement est librement déterminé entre les parties et il n’a rien d’obligatoire.
- La rente dont le montant est déterminé en fonction de la valeur vénale du bien estimé au jour de la vente ; du versement ou non d’un bouquet ; de la réserve ou non d’un usufruit ou du droit d’usage et d’habitation au profit du crédirentier ; de l’âge du crédirentier. On se réfère à des tables de mortalité établies par des organismes tels que la Caisse Nationale de Prévoyance, ou les compagnies d’assurances ; de la rentabilité théorique du bien.
Concernant la revalorisation de la rente, nous conseillons de prévoir l’indexation de la rente dans le contrat de vente. En effet, si aucune indexation n’est prévue au contrat, les rentes sont soumises de plein droit au mécanisme de la révision légale. Au mois de janvier de chaque année, la loi de finances établit le tableau des coefficients d’augmentation qu’il convient d’appliquer en fonction de la date du contrat.
La garantie du paiement de la rente
En cas de non-paiement de la rente, il existe des garanties :
- L’action résolutoire qui permet au crédirentier d’annuler la vente, de reprendre son bien et de conserver l’intégralité des sommes perçues (bouquet et rentes). Le notaire délivre au vendeur une copie exécutoire de l’acte de vente afin de lui permettre d’exercer ses droits.
- Le privilège du vendeur qui permet au crédirentier de saisir le bien et de procéder à sa vente judiciaire afin de récupérer les rentes impayées, dans la limite des 5 dernières années.
- Enfin, pour éviter les paiements tardifs, il est possible de prévoir l’application d’un taux d’intérêt de retard.
Découvrez plus d’information sur notre rôle de notaire dans la vente de bien en viager dans notre dédié ICI.
Les notaires de FGA NOTAIRES PARIS vous apporte un accompagnement juridique et personnalisé dans toutes vos démarches immobilières, que cela soit pour l’achat ou la vente d’un bien immobilier, un prêt immobilier ou une prise de garantie, la mise en copropriété ou encore pour l’immobilier complexe.
Maître Stéphanie FREDION et Maître Renaud ARCAMONE interviennent dans les départements : Paris (75), Haut de seine (92), Seine-Saint-Denis (93), Val-de-Marne (94), Seine-et-Marne (77), Yvelines (78), Essonne (91), Val-d'Oise (95), Bouches-du-Rhône (13), Var (83), Alpes-Maritimes (06) et la Corse (20).